2005年1月全國(guó)高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題

　　1.在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第（ ）產(chǎn)業(yè)。

　　A.一B.二

　　C.三D.支柱

　　2.地方人民政府征用土地批準(zhǔn)權(quán)只能由（ ）行使。

　　A.縣一級(jí)人民政府B.市一級(jí)人民政府

　　C.省一級(jí)人民政府D.國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)

　　3.招標(biāo)是國(guó)有土地使用權(quán)（ ）的一種方式。

　　A.出讓B.租賃

　　C.作價(jià)出資D.作價(jià)入股

　　4.住宅用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為（ ）年。

　　A.90 B.70 C.50 D.40

　　5.被征用土地的集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家需要，不得阻撓國(guó)家的征用，體現(xiàn)了國(guó)家建設(shè)征用土地的（ ）法律特征。

　　A.征地主體的唯一性B.征地手段的強(qiáng)制性

　　C.征地行為的行政性D.征地條件的補(bǔ)償性

　　6.土地所有權(quán)的權(quán)能與土地使用權(quán)的內(nèi)容中最主要的區(qū)別在于（ ）的有無(wú)。

　　A.占有權(quán)B.使用權(quán)

　　C.收益權(quán)D.處分權(quán)

　　7.土地使用權(quán)變更中共有權(quán)分割屬于（ ）變更。

　　A.主體B.客體

　　C.內(nèi)容D.其它事項(xiàng)

　　8.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)須有（ ）名以上持有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員。

　　A.1 B.2 C.3 D.4

　　9.房屋交換是指房屋所有人互相交換（ ）的行為。

　　A.房屋使用權(quán)B.房屋所有權(quán)

　　C.房屋租賃權(quán)D.房屋抵押權(quán)

　　10.我國(guó)于（ ）年開(kāi)始全面推行住房公積金制度。

　　A.1992 B.1994 C.1996 D.1998

　　11.消防管理屬于物業(yè)管理的（ ）。

　　A.常規(guī)性的公共服務(wù)B.針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)

　　C.委托性的特約服務(wù)D.授權(quán)性的管理服務(wù)

　　12.外商投資成片開(kāi)發(fā)土地使用土地超過(guò)2000畝，需經(jīng)（ ）審批。

　　A.國(guó)務(wù)院B.省級(jí)人民政府

　　C.市級(jí)人民政府D.縣級(jí)人民政府

　　13.房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算納稅的，其稅率為（ ）。

　　A.1.2% B.6%

　　C.12% D.15%

　　14.土地增值稅是依房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人所取得的增值額按四級(jí)超額累進(jìn)制征收的，其中最低一級(jí)的稅率為（ ）。

　　A.10% B.20%

　　C.30% D.40%

　　15.房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起（ ）天內(nèi)向人民法院起訴。

　　A.15 B.30

　　C.45 D.60

　　16.對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，是因?yàn)椋?）。

　　A.出讓方主體不合格B.客體不合法

　　C.內(nèi)容不合法D.程序不合規(guī)定

　　17.犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪，情節(jié)特別嚴(yán)重的可判（ ）有期徒刑。

　　A.3年以下B.3年以上、5年以下

　　C.3年以上、7年以下D.7年以上

　　二、多項(xiàng)選擇題（在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二至五個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題2分，共24分）

　　1.財(cái)產(chǎn)所有權(quán)包含（ ）等項(xiàng)的權(quán)能。

　　A.支配B.占有

　　C.使用D.收益

　　E.處分

　　2.國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事（ ）生產(chǎn)。

　　A.工業(yè)B.種植業(yè)

　　C.林業(yè)D.畜牧業(yè)

　　E.漁業(yè)

　　3.1998年新《土地管理法》把征地審批權(quán)賦于（ ）政府。

　　A.中央B.省一級(jí)

　　C.市一級(jí)D.縣一級(jí)

　　E.鎮(zhèn)一級(jí)

　　4.土地使用權(quán)的特征包括（ ）。

　　A.權(quán)利的派生性B.客體的有限性

　　C.主體的多樣性D.取得的法定性

　　E.使用的期限性

　　5.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主要包括（ ）。

　　A.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)

　　E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　6.拆遷安置費(fèi)包括（ ）。

　　A.作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)B.搬家補(bǔ)助費(fèi)

　　C.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)D.投親靠友費(fèi)

　　E.經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)

　　7.房屋租金中包括在商品租金之中又有別于成本租金的因素有（ ）。

　　A.投資利息B.稅金

　　C.利潤(rùn)D.保險(xiǎn)費(fèi)

　　E.地租

　　8.有關(guān)物業(yè)管理公司法律地位的描述正確的有（ ）。

　　A.物業(yè)管理公司經(jīng)開(kāi)發(fā)商授權(quán)實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于開(kāi)發(fā)商

　　B.物業(yè)管理公司依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主

　　C.物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的

　　D.物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會(huì)合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理

　　E.物業(yè)管理公司經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)的授權(quán)管理物業(yè)

　　9.涉外房地產(chǎn)企業(yè)包括（ ）房地產(chǎn)企業(yè)。

　　A.中外合資經(jīng)營(yíng)B.中外共同管理

　　C.中外合作經(jīng)營(yíng)D.中外聯(lián)合經(jīng)營(yíng)

　　E.外商獨(dú)資

　　10.《契稅暫行條例》規(guī)定：（ ）時(shí)，由雙方當(dāng)事人訂立契約，由承受人繳納契稅。

　　A.買(mǎi)賣(mài)房屋B.贈(zèng)與房屋

　　C.交換房屋D.租賃房屋

　　E.典當(dāng)房屋

　　11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛常常是因?yàn)椋?）引起的。

　　A.出讓方主體不合格B.客體不合法

　　C.拖延辦理手續(xù)D.擅自改變土地用途

　　E.重復(fù)簽訂轉(zhuǎn)讓合同

　　12.房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有（ ）。

　　A.停止侵害B.返還財(cái)產(chǎn)

　　C.恢復(fù)原狀D.賠償損失

　　E.賠理道歉

　　三、名詞解釋?zhuān)啃☆}3分，共12分）

　　1.房屋修繕管理

　　2.基本農(nóng)田

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　4.稅收

　　四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共15分）

　　1.簡(jiǎn)述房屋折遷所必須依照的程序。

　　2.簡(jiǎn)述房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

　　3.簡(jiǎn)述解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)。

　　五、論述題（每小題7分，共14分）

　　1.試述我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制的基本架構(gòu)及各自的職責(zé)。

　　2.試述在我國(guó)國(guó)企改革中對(duì)劃撥土地使用權(quán)處理的方式及我國(guó)國(guó)有土地包括的范圍。

　　六、案例分析（每小題9分，共18分）

　　1.張×一家三口自家私房一幢。1990年1月2日，因煤氣中毒張父、張母先后不治身亡，張×本人也因搶救無(wú)效而于次日死亡，喪事料理完畢后，張×的大伯就想把其弟的房屋和其他財(cái)產(chǎn)占為己有。他認(rèn)為，作為兄長(zhǎng)、同宗同族有權(quán)繼承弟弟的財(cái)產(chǎn)。張×的外公得知這一消息后，向張×的大伯提出，張×的母親是我的女兒，我也有權(quán)利繼承女兒的遺產(chǎn)，為此，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，遂起訴于法院。

　　問(wèn)：該幢房屋及其他財(cái)產(chǎn)應(yīng)由誰(shuí)繼承？請(qǐng)?jiān)斒隼碛伞?/P>

　　2.張先生租用王先生私房多年，于1990年1月正式簽訂書(shū)面房屋租賃合同。合同約定，租期10年，房租每月250元，1995年1月王先生因女兒出國(guó)急需巨款，便向朋友丁先生借款20萬(wàn)元，借期一年，并以自己出租給張先生的私房作抵押，辦理了抵押登記手續(xù)，并通知了張先生。1995年4月至12月張未交房租，王多次催促無(wú)效，告之再不交房租將終止房屋租賃合同，張不理。1996年1月，王先生無(wú)力還丁先生借款，向丁先生提出，愿將抵押的房屋作價(jià)25萬(wàn)元以抵20萬(wàn)元借款，丁先生補(bǔ)足5萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)歸丁先生所有。丁同意買(mǎi)房，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了登記備案手續(xù)。此后，丁通知張，房屋我已買(mǎi)下，我不再出租，請(qǐng)你騰屋，張?zhí)岢?，租期未到，出租房買(mǎi)賣(mài)承租人具優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，你們買(mǎi)房未通知我，我未表態(tài)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，丁訴至法院，要求張搬出自住。

　　問(wèn)：（1）王與丁房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？并說(shuō)明理由。

　?。?）張還可居住此屋嗎？為什么？