自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第一章

　　第一章房地產(chǎn)法概述

　　（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)

　　一、什么是房地產(chǎn)，什么是房地產(chǎn)權(quán)

　　答：房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。

　　房地產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，它們是作為統(tǒng)一的商品而進(jìn)入交換領(lǐng)域的。

　　二、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有哪些特征。

　　答：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱(chēng)。

　　特征：1、綜合功能；2、多級(jí)市場(chǎng)；3、法定形式；4、部分限制；5、國(guó)家適度干預(yù)。

　　三、怎樣認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

　　答：1、基礎(chǔ)性。土地的開(kāi)發(fā)和利用為人類(lèi)提供生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。

　　2、先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

　　一、什么是房地產(chǎn)關(guān)系

　　答：是指人們?nèi)〉?、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。

　　二、兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系的交織與分解

　　答：1、因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭(zhēng)議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。

　　2、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。2b、公民、法人和其他組織對(duì)人民政府或者其主管部門(mén)就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T(mén)就房地產(chǎn)問(wèn)題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。2c、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)解決。

　　3、公民、法人或者其他組織對(duì)人民法院或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理；3b、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

　　三、對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性

　　答：1、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)法的概念、體系和基本原則

　　一、什么是房地產(chǎn)法

　　答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。

　　二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容——財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)系。

　　三、房地產(chǎn)法的體系：1、綜合的法；2、專(zhuān)門(mén)的法；3、相關(guān)的法。其中最基本的有兩部法：1998年修改過(guò)的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》。

　　四、房地產(chǎn)法的基本原則：1、土地公有原則；2、土地有償使用原則；3、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；4、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則；5、城鎮(zhèn)住房商品化原則；6、宏觀(guān)調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。

　　五、房地產(chǎn)法律關(guān)系：

　　1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念

　　答：房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過(guò)法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。

　　2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素——主體、客體、內(nèi)容。

　　（四）房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系

　　1、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系

　　答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

　　2、房地產(chǎn)法與建筑法的分工與聯(lián)系

　　答：根據(jù)《建筑法》，建筑活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國(guó)家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

　　3、房地產(chǎn)法與住宅法的分工與聯(lián)系

　　答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬(wàn)象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。