自考房地產(chǎn)投資分析試題_浙江省2009年4月自考試卷

浙江省2009年4月自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題

課程代碼：00171
一、單項選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1. 房地產(chǎn)投資面臨的以下風(fēng)險，________不屬于系統(tǒng)風(fēng)險。(      )
A. 通貨膨脹風(fēng)險 B. 市場供求風(fēng)險
C. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 D. 或然損失風(fēng)險
2. ________是資金時間價值的一種標志。(      )
A. 利潤 B. 利率 
C. 利息 D. 資金增值
3. 已知某筆貸款的年名義利率為15%，若實際利率為16.075%，則該筆貸款每年計息________次。(      )
A. 2 B. 4 
C. 12 D. 24
4. 已知A,i,n，求p，現(xiàn)金流量圖如下所示，則正確的等值變換是(      )

 
A. p=A· +A
B. p=A·
C. p=A· +A
D. p=A·
5. 以下各項工作內(nèi)容中，________屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。(      )
A. 處理工程變更 B. 編制工作量清單
C. 編制項目開發(fā)進度表 D. 實施“三通一平”
6. 按照國家有關(guān)法律規(guī)定，教育、科技用地的出讓年限為________年。(      )
A. 70 B. 50 
C. 40 D. 60
7. 當(dāng)商品房投入的建設(shè)資金達到________時才可以向城市房地產(chǎn)市場管理部門申請預(yù)售。
(      )
A. 20% B. 25% 
C. 30% D. 40%
8. 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(      )
A. ±10% B. ±15% 
C. ±20% D. ±25%
9. 租金及租金指數(shù)，銷售價格及價格指數(shù)，房地產(chǎn)投資收益率和資本化率等信息，屬于房地產(chǎn)(      )
A. 供應(yīng)方面的信息 B. 需求方面的信息
C. 其他信息 D. 市場交易方面的信息
10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為(      )
A. 0～20% B. 0～30% 
C. 10%～30% D. 10%～20%
11. 項目在整個計算數(shù)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率稱為(      )
A. 財務(wù)內(nèi)部收益率 B. 投資利潤率
C. 投資收益率 D. 資產(chǎn)負債率
12. 開發(fā)商不承擔(dān)項目建設(shè)階段由于建筑材料價格和人工費用上漲所引起的建造成本增加額的合同稱為(      )
A. 成本加酬金 B. 單價合同 
C. 固定總價合同 D. 調(diào)值總價合同
13. 進行________分析時，首先假設(shè)各變量間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，項目評價結(jié)果的變化情況。(      )
A. 多變量敏感性 B. 盈虧平衡 
C. 概率 D. 單變量敏感性
14. 預(yù)收帳款占流動負債比重越大說明企業(yè)的銷售能力越強，則(      )
A. 長期償債能力強 B. 短期償債能力強
C. 短期償債能力弱 D. 融資的短期債務(wù)比重相對較大
15. 過高的流動比率1若是由于大量的________所致，那么企業(yè)面臨市場蕭條時，就無法保證其變現(xiàn)能力，從而影響債權(quán)人投資的安全性。(      )
A. 流動資金 B. 存貨
C. 預(yù)付帳款 D. 預(yù)收帳款
16. 企業(yè)投資人在國家注冊登記機構(gòu)的自有資金總額稱為(      )
A. 實收資本 B. 注冊資本 
C. 固定資產(chǎn) D. 流動資產(chǎn)
17. 在大多數(shù)情況下，只要開發(fā)商能投入占項目總投資30%的________，就基本具備了由信貸資金解決其余投資所需要的條件。(      )
A. 股票發(fā)行收入 B. 股本金 
C. 承包商墊付資金 D. 預(yù)售房資金
18. 在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，但一般沒有公司的經(jīng)營管理權(quán)的社會籌資，稱為(      )
A. 普通股票 B. 債券 
C. 優(yōu)先股 D. 集資
19. 融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動，其基本特性是(      )
A. 具有償還性 B. 資金有較低的使用成本
C. 資金可隨時抽調(diào) D. 無風(fēng)險性
20. 教育費附加的計費依據(jù)與________相同。(      )
A. 營業(yè)稅 B. 城市維護建設(shè)稅 
C. 調(diào)節(jié)稅 D. 房產(chǎn)稅
21. 國家為控制經(jīng)濟適用住宅的總開發(fā)成本及銷售價格，對其采用(      )
A. 若干年分期支付土地費用 B. 行政劃撥土地減免地價
C. 減免若干年的土地使用費 D. 減免土地增值稅
22. 深圳市規(guī)定，從《土地使用合同書》生效之日起，免交土地使用費5至10年的，是________土地。(      )
A. 國家(武漢自考)籌集資金填海增辟的 B. 港澳同胞投資興辦企業(yè)使用的
C. 企業(yè)自籌資金填海增辟的 D. 經(jīng)該市科委審定的技術(shù)先進項目使用的
23. 一般情況下，公寓的出租單元________時需要聘請專業(yè)的管理公司來監(jiān)督整體運營，并需要一名全職的維修工程師。(      )
A. 超過20個 B. 超過50個 
C. 超過100個 D. 超過200個
24. 一般商業(yè)鋪面房的租期為________年。(      )
A. 1～3 B. 3～5 
C. 5～7 D. 7年以上

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1. ________等經(jīng)濟量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素。(         )
A. 投資 B. 成本 
C. 收入 D. 折現(xiàn)率 
E. 利潤
2. 收入價值比率有________等許多種表現(xiàn)形式。(         )
A. 資本回報率 B. 綜合資本化率
C. 權(quán)益資本化率 D. 毛租金收入乘數(shù) 
E. 凈租金收入乘數(shù)
3. 以下各項工作內(nèi)容，不屬于建設(shè)階段的工作有(         )
A. 檢查工程質(zhì)量 B. 編制工作量清單
C. 實施“三通一平” D. 處理工程變更 
E. 編制項目開發(fā)進度表
4. 項目的開發(fā)周期大體上由________幾個階段組成。(         )
A. 可行性研究 B. 租售期 
C.  勘察、設(shè)計期 D. 準備期 
E. 建造期
5. 從市場分析的角度出發(fā)，通常將房地產(chǎn)市場信息分為(         )
A. 供應(yīng)信息 B. 需求信息 
C. 交易信息 D. 間接信息 
E. 直接信息
6. 房地產(chǎn)投資項目投資的特性為________等。(         )
A. 占用周期長 B. 資金流動性大 
C. 回報率高 D. 投資的非固定性 
E. 資金墊付量大
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)主要包括________等。(         )
A. 決策能力 B. 知識結(jié)構(gòu) 
C. 處理人際關(guān)系的能力 D. 組織指揮能力 
E. 經(jīng)營管理能力
8. 國家和各級政府對商品住宅開發(fā)建設(shè)中的稅費進行必要合理調(diào)控所采取的措施有
(         )
A. 取消不合理收費
B. 降低地價
C. 合理分攤城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施費用
D. 降低或減免契稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
E. 取消土地出讓金
9. 由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收的“兩稅一費”是(         )
A. 城市維護建設(shè)稅 B. 所得稅 
C. 印花稅 D. 營業(yè)稅 
E. 教育費附加
10. 一般的寫字樓租售采用標準租約合同，其租約中的基本內(nèi)容包括(         )
A. 稅費條款 B. 價格浮動條款 
C. 所含服務(wù) D. 轉(zhuǎn)租 
E. 違約責(zé)任

三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
1. 簡述房地產(chǎn)投資的利弊。
2. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序。
3. 何為供給價格彈性系數(shù)?如何計算，有何經(jīng)濟含義。
4. 具備哪些條件，金融機構(gòu)可能會放寬其融資的評判標準?
5. 簡述契稅的征收對象，納稅義務(wù)人和稅率。

四、計算題(本大題共2小題，每小題12分，共24分)
1. 某家庭擬向銀行申請50萬元的商業(yè)抵押貸款用于置業(yè)，銀行根據(jù)其收入增長的情況，為其安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6%，期限為20年，購房家庭的月還款額增長率為0.45%，問該購樓家庭第10年最后一個月份的還款額是多少?
2. 某小型寫字樓的價值為50萬元，其中投資者投入的股本金為20萬元，另外30萬元為年利率7.5%，期限30年，按年等額均還的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房地產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的運營費用為毛租金收入的30%。試求現(xiàn)金回報率和凈投資回報率。(所得稅稅率為33%)

五、論述題(本大題12分)
簡述可行性研究的作用。