自考房地產(chǎn)項目評估試題_浙江省2008年1月自考試卷

浙江省2008年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項目評估試題

課程代碼：00972
一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是房地產(chǎn)_________的價格。（      ）
A.實物 B.權(quán)益 
C.區(qū)位 D.功能
2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、_________等設(shè)施或條件以及場地平整。（      ）
A.給水、排水、電力、通訊 B.給水、排水、燃氣、熱力
C.給水、電力、通訊、燃氣 D.給水、排水、電力、燃力
3.按照_________劃分，房地產(chǎn)可以分為出售型、出租型、營業(yè)型和自用型房地產(chǎn)。（      ）
A.用途 B.開發(fā)程度 
C.是否產(chǎn)生收益 D.經(jīng)營使用方式
4.如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地為居住用途，但是從其坐落位置和環(huán)境來看，更適合用作商業(yè)用途，根據(jù)估價原則，應(yīng)（      ）
A.以商業(yè)用途為前提 B.以居住用途為前提
C.二者皆可 D.分別估價后選擇價值大的
5.在房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則中，用于確定最佳用途的原理是（      ）
A.邊際收益遞減原理 B.規(guī)模報酬原理
C.均衡原理 D.適合原理
6.某宗房地產(chǎn)的交易總價款為50萬元，其中首期付款30%，余下的在一年后支付，利率為10%，則在成交日期一次付清的價格為_________萬元。（      ）
A.30.5 B.46.8 
C.50 D.42
7.將可比實例的實際價格修正為正常價格稱為（      ）
A.交易情況修正 B.房地產(chǎn)狀況修正
C.交易日期修正 D.交易地域修正
8.下列不屬于土地取得成本的是（      ）
A.土地出讓金 B.城市房屋拆遷補償費
C.房產(chǎn)交易契稅 D.土地交易費
9.積算價格是用_________方法估算的結(jié)果。（      ）
A.成本法 B.比較法
C.假設(shè)開發(fā)法 D.收益法
10.運用成本法估算新建房地價格的基本公式是：房地價格=_________+管理費用+銷售稅費。（      ）
A.建筑物建造成本+開發(fā)利潤
B.建筑物建造成本+投資利息+開發(fā)利潤
C.土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+投資利息
D.土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+投資利息+開發(fā)利潤
11.某住宅小區(qū)附近新建了一座垃圾場，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于
（      ）
A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 
C.經(jīng)濟折舊 D.會計折舊
12.購買某類房地產(chǎn)時，抵押貸款占7成，年利率為8%；自有資金要求的年收益率為15%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（      ）
A.5.6% B.9.5% 
C.10.1% D.11%
13.房地產(chǎn)估價實踐中，收益法是以_________為基礎(chǔ)的。（      ）
A.預(yù)期原理 B.均衡原理 
C.地租理論 D.替代原則
14.將未來各年的_________，以一定的資本化率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。（      ）
A.總收益 B.凈收益 
C.毛收益 D.年均收益
15.基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)土地的（      ）
A.最低價格 B.最高價格 
C.平均價格 D.成交價格
16.使用路線價法評估房地價格，所做的深度價格修正實為（      ）
A.房地產(chǎn)狀況修正 B.交易日期修正
C.交易情況修正 D.土地用途修正
17.路線價估價法認為，市內(nèi)各宗臨街土地價值與其（      ）
A.臨街深度關(guān)系不大 B.平均地價關(guān)系很大
C.臨街深度關(guān)系很大 D.基準地價關(guān)系很大
18.房地產(chǎn)價格的影響因素中，在住宅區(qū)內(nèi)禁止貨車通行屬于_________，房價會因此而
（      ）
A.社會因素，提高 B.行政因素，提高
C.房地產(chǎn)自身因素，降低 D.行政因素，降低
19.與市場比較法、收益法等估價方法對個別宗地地價評估方法相比，路線價法是一種_________的常用方法。（      ）
A.對小宗土地迅速估價 B.對大量土地迅速估價
C.對大量建筑物估價 D.對個別建筑物估價
20.估價報告書中說明的_________限定了其用途。（      ）
A.估價原則 B.估價方法 
C.估價目的 D.估價對象狀況

二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.某種房地產(chǎn)的供給量因下列_________因素的影響會有所增加。（         ）
A.該種房地產(chǎn)的價格下降 B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降
C.該種房地(武漢自考)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高 D.開發(fā)商對未來的預(yù)期良好
E.該地區(qū)適婚人口增加
2.最高最佳使用必須符合的4個標準是（         ）
A.法律上許可 B.技術(shù)上可能
C.經(jīng)濟上可行 D.社會認可
E.價值最大化
3.收益法所用的資本化率也可稱為（         ）
A.將未來各年凈收益折現(xiàn)到估價時點的折現(xiàn)率
B.抵押貸款的收益率
C.與該類房地產(chǎn)同等風(fēng)險的資本平均投資收益率
D.銀行存款的利率
E.安全利率
4.運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，下面說法正確的是（         ）
A.需要統(tǒng)一采用總價 
B.需要統(tǒng)一采用單價
C.需要統(tǒng)一面積單位，不需要統(tǒng)一面積內(nèi)涵
D.需要統(tǒng)一面積單位和面積內(nèi)涵
E.需要統(tǒng)一付款方式
5.引起建筑物折舊的原因有（         ）
A.物質(zhì)折舊 B.成本折舊
C.功能折舊 D.經(jīng)濟折舊
Ｅ.價值折舊
6.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有_________等。（         ）
A.建筑規(guī)模 B.臨路狀況
C.樓層 D.建筑容積率
E.繁華程度
7.路線價估價法運用的關(guān)鍵是（         ）
A.深度修正率的確定 B.資本化率的確定
C.總地價的確定 D.標準宗地的確定
E.城市規(guī)劃用途的確定

三、簡答題(本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分)
1.簡述比較法估價中，搜集交易實例時應(yīng)搜集哪些內(nèi)容。
2.某在建工程擬轉(zhuǎn)讓，簡述兩種對該在建工程估價的方法與估價思路。
3.簡述建筑物重建價格與重置價格的異同。
4.成本法與市場比較法有什么區(qū)別？

四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)
1.某宗土地的面積為2000m2，其上建筑物平均每層的建筑面積為800m2，建筑物的基底面積共為900m2，建筑物共8層，土地單價為3000元/m2。求該宗土地的容積率、建筑密度、樓面地價。
2.某供出租使用的商店，其土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。土地總面積為125m2，容積率為2，可供出租的凈面積為總建筑面積的80%。附近類似商場的正常月租金為200元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，投資報酬率為9%。計算該商場在2007年10月1日市場價格。［附：（P/A，9%，34）=10.518］

五、案例綜合題(本大題14分)
某成片荒地面積12000m2，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為250萬元，該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的單價為0.5萬元/m2，開發(fā)期2年，貸款年利率為10%，開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的15%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為75%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的5%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的3%。
問：（1）要評估該片荒地的價格應(yīng)該使用哪種方法？簡述其概念和理論依據(jù)。
（2）試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。