2009年1月房地產(chǎn)評估自考試題

浙江省2009年1月自考
房地產(chǎn)評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為（      ）
A.0～10公里 B.0～20公里 
C.0～25公里 D.0～30公里
2.容積率是指地塊上的建筑總面積與（      ）
A.總面積之比 B.地塊面積之比 
C.地下面積之比 D.綠化面積之比
3.從評估的角度看，房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是一種（      ）
A.市場價格 B.權(quán)益價格 
C.土地價格 D.理論價格
4.韋勃的區(qū)位因素體系是（      ）
A.自然技術(shù)、社會文化、人口 B.運費、勞力、集聚
C.運費、銷售、成本 D.交通、質(zhì)量、勞力
5.商業(yè)標準宗地的位置宜（      ）
A.街角地 B.一面臨街 
C.多面臨街 D.畸零地
6.一般來說，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是（      ）
A.由高向低遞增 B.由低向高遞增 
C.由高向低遞減 D.由低向高遞減
7.確定城市道路的級別，一個主要因素是（      ）
A.道路功能 B.道路寬度 
C.路網(wǎng)密度 D.公交便捷度
8.將未來各年的________，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。（      ）
A.總收益 B.凈收益 
C.毛收益 D.年均收益
9.綜合資本化率是評估________價格時所采用的資本化率。（      ）
A.土地 B.構(gòu)筑物 
C.房地合一 D.建筑物
10.在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租稱（      ）
A.級差地租Ⅰ B.級差地租Ⅱ 
C.壟斷地租 D.礦山地租
11.市場比較法中，以正常交易情況為基準，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，在將可比實例價格修正為正常交易情況價格時，修正系數(shù)公式中的（      ）
A.分母小于100 B.分母大于100 
C.分母等于100 D.不成立
12.對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為（      ）
A.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相同
B.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別
C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲
D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降
13.利用成本法估價時，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價格是以（      ）
A.建造時間為基準時點 B.開始使用的時間為基準時點
C.購買土地使用權(quán)的時間為基準時點 D.估價時點為基準時點
14.運用成本法，在計算建筑物的耐用年限時，一般采用（      ）
A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限
C.經(jīng)濟耐用年限 D.客觀耐用年限
15.基準地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)（      ）
A.地價指數(shù)的變動頻率 B.地價指數(shù)的變動幅度
C.地價的變動幅度 D.房價指數(shù)的變動幅度
16.估價機構(gòu)從正式接受估價委托到完成評估報告的日期是（      ）
A.評估報告的有效期 B.估價作業(yè)日期
C.估價工作結(jié)束日期 D.評估報告的時效期
17.路線價的確定必須先確定（      ）
A.地塊面積 B.標準宗地面積 
C.街道面積 D.區(qū)域面積
18.________的核心是必須用相似的市場資料進行比較。（      ）
A.收益法 B.成本法 
C.市場比較法 D.剩余法
19.在剩余法估價中，投資回報利潤的計算基數(shù)一般為（      ）
A.地價 預(yù)期樓價 專業(yè)費用 B.地價 開發(fā)建筑成本費用 專業(yè)費
C.預(yù)計樓價 銷售費用 稅費 D.預(yù)期樓價-地價 專業(yè)費用
20.用剩余法估價時，預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的地價款按（      ）
A.取得土地使用權(quán)至開始動工建設(shè)的這段周期計算
B.整個開發(fā)建設(shè)周期計算
C.整個開發(fā)建設(shè)周期的一半計算
D.任意計算
二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.土地定級成果圖一般包括（         ）
A.土地級別圖 B.土地定級單元圖
C.資料圖 D.作用分值圖 
E.城市平面圖
22.基準地價對應(yīng)的平均容積率是（         ）
A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級別地域的平均容積率
23.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括（         ）
A.土地重新取得費用 B.建筑物折舊費 
C.維修費 D.管理費 
E.建筑物重新建造成本
24.采用剩余法估價，在調(diào)查不動產(chǎn)利用要求時，必須掌握城市規(guī)劃對此宗地的規(guī)劃用途、________限制等。（         ）
A.裝修 B.建筑密度 
C.建筑物高度 D.設(shè)計 
E.容積率
25.________對房產(chǎn)價格的影響，主要是以個人和集團的利益為中心。（         ）
A.行政因素 B.社會因素 
C.城市區(qū)域因素 D.經(jīng)濟因素 
E.心理因素
26.房地產(chǎn)評估的基本方法包括（         ）
A.市場比較法 B.成本法 
C.趨勢法 D.收益法 
E.路線價法
27.房地產(chǎn)評估具有________的特點。（         ）
A.科學(xué)性 B.實踐性 
C.個別性 D.嚴肅性 
E.公正性
28.中心地理論的主要內(nèi)容有（         ）
A.放牧區(qū) B.城市工業(yè)區(qū) 
C.六邊形市場區(qū) D.市場等級序列 
E.作物輪作區(qū)
29.路線價法適宜于同時對大量土地進行估價，特別是________等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。（         ）
A.土地權(quán)益 B.征地拆遷 
C.土地課稅 D.土地重劃 
E.土地整治
30.住宅用地宗地地價修正系數(shù)表包括（         ）
A.臨街進深修正 B.使用年限修正 
C.容積率修正 D.樓層地價分配率修正 
E.臨街類型修正
三、判斷改錯題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列各題，正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯的打“”，并改正劃線部分。
31.以平均站距并結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點影響半徑。（      ）
32.房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系可簡化為地價和地租的關(guān)系。（      ）
33.交通地理區(qū)位是指某一事物在人類社會經(jīng)濟活動中產(chǎn)生的人地關(guān)系。（      ）
34.中房指數(shù)是根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的特點，以房地產(chǎn)評估價格為核心設(shè)計的指數(shù)系統(tǒng)。（      ）
35.一般來說，容積率越高，土地利用效益就越低，從而地價也就相應(yīng)地降低。（      ）
36.在我國，房地產(chǎn)估價人員包括注冊房產(chǎn)估價師和注冊地產(chǎn)估價師。（      ）
37.運用收益法時，V=a/r是現(xiàn)實估價中最常用的一個計算公式。（      ）
38.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論；從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是替代原理。（      ）
39.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度和生活設(shè)施完備度，一般都對地價成正相關(guān)影響。（      ）
四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40.簡答房地產(chǎn)價格的影響因素。
41.簡答地租理論在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用。
42.歐美著名的路線價法則有哪些？
五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43.某寫字樓建筑面積1000平方米，尚剩余使用年限30年?，F(xiàn)對外出租，每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3000元/平方米；家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%