2008年7月房地產(chǎn)投資分析自考試題

浙江省2008年7月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.從中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化情況分析，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度與同期通貨膨脹率相比(      )
A.高得多 B.差不多 
C.基本持平 D.高低沒有定論
2.房地產(chǎn)投資屬于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，其中________屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。
(      )
A.或然損失風(fēng)險(xiǎn) B.市場供求風(fēng)險(xiǎn) 
C.持有期風(fēng)險(xiǎn) D.周期風(fēng)險(xiǎn)
3.________是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。(      )
A.機(jī)會(huì)成本 B.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬
C.資本化的收益 D.投資收益
4.存款1000元，年利率為12%，若一年復(fù)利________計(jì)息。則一年后的本利和為1123.6元。(      )
A.一次 B.二次
C.四次 D.十二次
5.名義利率與實(shí)際利率之間不存在________這樣關(guān)系。(      )
A.“實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值”
B.“名義利率越小，計(jì)息周期越長，則兩者的差異越大”
C.“當(dāng)計(jì)息周期和利率周期一致時(shí)，兩者相等”
D.“當(dāng)計(jì)息周期短于利率周期時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率”
6.________是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來的收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)在價(jià)值的收益率。(      )
A.折現(xiàn)率 B.內(nèi)部收益率 
C.投資收益率 D.現(xiàn)金回報(bào)率
7.某居住區(qū)總建筑用地面積為5萬平方米，居住建筑基底土地面積2.5萬平方米，居住區(qū)總建筑面積為10萬平方米，公共建筑面積為0.5萬平方米,則居住建筑密度為(      )
A.2.0 B.0.25
C.2.1 D.0.5
8.與其他出讓方式相比，________是一種競爭激烈的方式，適合于競爭性強(qiáng)、盈利性大的用地出讓。(      )
A.招標(biāo) B.劃撥
C.拍賣 D.補(bǔ)地價(jià)
9.從房地產(chǎn)整體市場來說，房地產(chǎn)供給的增減相對于房地產(chǎn)價(jià)格漲跌一般(      )
A.大多數(shù)情況下能及時(shí)反映，少數(shù)情況會(huì)滯后反映
B.有一個(gè)時(shí)間上的滯后反映
C.有一個(gè)時(shí)間上的超前反映
D.能及時(shí)地反映
10.房地產(chǎn)市場自然周期一般分為________階段。(      )
A.3 B.4 
C.5 D.6
11.計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依評估時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，這是因?yàn)?      )
A.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)本身就是粗略估算
B.未來價(jià)格水平變動(dòng)對評價(jià)指標(biāo)的影響較小
C.多數(shù)情況下，項(xiàng)目收入與支出受市價(jià)水平變動(dòng)的影響大致相同
D.未來價(jià)格水平變動(dòng)無法預(yù)測
12.風(fēng)險(xiǎn)分析方法中，當(dāng)有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種取值時(shí)，宜采用________進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。(      )
A.解析法 B.多因素敏感性分析法
C.概率分析法 D.蒙特卡洛模擬法
13.前期工程費(fèi)中，可行性研究費(fèi)一般占項(xiàng)目總投資的(      )
A.1%-3% B.5%-8%
C.0.1%-0.3% D.8%以上
14.下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)?(      )
A.前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi) B.“三通一平”費(fèi)
C.附屬工程費(fèi) D.可行性研究費(fèi)
15.金融機(jī)構(gòu)在向房地產(chǎn)項(xiàng)目融出資金時(shí)，要遵循________三大原則。(      )
A.償還性、安全性和盈利性 B.流動(dòng)性、可行性和盈利性
C.流動(dòng)性、安全性和盈利性 D.流動(dòng)性、安全性和經(jīng)濟(jì)性
16.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人________向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。(      )
A.以其當(dāng)前居住的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式
B.以其擁有的房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有方式
C.以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式
D.以其合法擁有的房地產(chǎn)或其他資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式
17.當(dāng)開發(fā)商以項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)作抵押時(shí)，除特別看好的項(xiàng)目外，一般金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款的數(shù)量通常為土地價(jià)值的(      )
A.25%-30% B.50%-60% 
C.70%-75% D.80%-85%
18.下列資產(chǎn)中不屬于速動(dòng)資產(chǎn)的是(      )
A.現(xiàn)金 B.有價(jià)證券 
C.應(yīng)收賬款 D.存貸
19.貸款綜合評價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度，當(dāng)綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過________的，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。(      )
A.50% B.60% 
C.70% D.80%
20.在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中，簽訂商品房購銷合同時(shí)，需按合同所載金額的________由立合同人繳納印花稅。(      )
A.0.05% B.0.03%
C.0.5% D.0.3%
21.契稅系房屋土地所有權(quán)發(fā)生移交時(shí)，當(dāng)事人簽訂契約時(shí)按交易價(jià)格的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收，其稅率實(shí)行3%-5%的(      )
A.幅度稅率 B.超率累計(jì)稅率 
C.差別比例稅率 D.固定比例稅率
22.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的________　作為征稅對象征稅的稅種。(      )
A.增值額 B.轉(zhuǎn)讓收入扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本后的增值額
C.全部轉(zhuǎn)讓收入 D.轉(zhuǎn)讓收入扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用后的增值額
23.在所有類型房地產(chǎn)投資中，________在物業(yè)管理及吸引租客方面的管理責(zé)任最重，這種責(zé)任隨租客的增加而增加。(      )
A.居住類房地產(chǎn) B.工業(yè)類房地產(chǎn)
C.零售商業(yè)類房地產(chǎn) D.寫字樓
24.________通常面向?yàn)閿?shù)5000-40000的顧客群，位于他們6分鐘之內(nèi)可以到達(dá)的地點(diǎn)。
(      )
A.小型購物中心 B.中型購物中心 
C.大型購物中心 D.倉儲(chǔ)式商場
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
25.投資組合可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，但________這類系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。(          )
A.市場風(fēng)險(xiǎn) B.政策風(fēng)險(xiǎn)
C.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) D.周期風(fēng)險(xiǎn)
E.利率風(fēng)險(xiǎn)
26.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用由開發(fā)直接費(fèi)和間接費(fèi)組成，其中，開發(fā)間接費(fèi)由________稅費(fèi)和其他費(fèi)用構(gòu)成。(          )
A.不可預(yù)見費(fèi) B.城市建設(shè)配套費(fèi)
C.銷售費(fèi)用 D.財(cái)務(wù)費(fèi)用
E.管理費(fèi)
27.房地產(chǎn)投資收益率標(biāo)準(zhǔn)的確定一般要綜合________等因素。(          )
A.承租者能夠連續(xù)支付租金的能力 B.投資規(guī)模的大小
C.房地產(chǎn)類型、地點(diǎn)及租金增長預(yù)期 D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和自然壽命的長短
E.當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、銀行利率和各行業(yè)投資收益水平
28.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素包括(          )
A.社會(huì)因素 B.經(jīng)濟(jì)因素
C.政策因素 D.消費(fèi)心理
E.房地產(chǎn)周期
29.對房地產(chǎn)投資活動(dòng)而言，________等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流入量的基本要素。(          )
A.投資 B.成本
C.銷售收入 D.稅金
E.出租收入
30.城市規(guī)劃建設(shè)用地分為(          )
A.居住用地 B.公用設(shè)施用地
C.工業(yè)用地 D.倉儲(chǔ)用地
E.市政公用設(shè)施用地和綠地
31.房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在________等方面。(          )
A.開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批 B.核發(fā)“建設(shè)用地許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
C.規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批 D.核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”
E.核發(fā)“建筑工程施工許可證”
32.金融機(jī)構(gòu)在其信貸資金運(yùn)用中除應(yīng)遵循安全、流動(dòng)和盈利性外，具體貸款發(fā)放過程中掌握的原則包括(          )
A.產(chǎn)業(yè)指向原則 B.物資保證原則
C.按期償還原則 D.擇優(yōu)扶持的原則
E.先評后貸原則
33.銀行在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，通常要對抵押物的________方面進(jìn)行審查確定。(          )
A.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán) B.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)
C.合理確定抵押率 D.處理抵押物的渠道暢通
E.流動(dòng)變現(xiàn)性
34.營業(yè)稅的征收對象在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中包括(          )
A.混合收入 B.房地產(chǎn)銷售收入
C.營業(yè)收入 D.服務(wù)費(fèi)收入
E