湖北物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格考試大綱

湖北省物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格考試大綱

第一部分 物業(yè)管理概論

一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念

了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理協(xié)會的組成與作用，物業(yè)管理市場的涵義；
熟悉物業(yè)管理的基本內(nèi)容，物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織機(jī)構(gòu)的職責(zé)與相互關(guān)系；
掌握物業(yè)的含義與分類，物管理的含義、性質(zhì)及基本特點(diǎn)，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理委托方式與經(jīng)營方式，異產(chǎn)毗連房屋與單一產(chǎn)權(quán)房屋情況下參物業(yè)管理的各相關(guān)機(jī)構(gòu)、組織之間的關(guān)系。

二．物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)

了解物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的位置與作用，是物業(yè)管理早期的必要性；
熟悉物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段的參與方式、職責(zé)與要點(diǎn)，物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)；
掌握竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別，接管驗(yàn)收的內(nèi)容及雙方責(zé)任。

三．物業(yè)管理企業(yè)

了解有關(guān)公司的基本概念，物業(yè)管理公司設(shè)立的條件和程序，S09000質(zhì)量認(rèn)證體系的基本知識；
熟悉物業(yè)管理企業(yè)的組織形與機(jī)構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)方式、基本內(nèi)容與要求，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的基本內(nèi)容與要求；
掌握物業(yè)管理企業(yè)的利與義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理的必備知識與必備能力，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的基本方法。

四．業(yè)主大會與業(yè)主委員會

了解業(yè)主大會的召開程序、業(yè)主委員會的性質(zhì)及其在物業(yè)管中的地位和作用，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系；
熟悉業(yè)、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主委員會的組成運(yùn)，業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)與方法；
掌握業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同的詳細(xì)內(nèi)容，物業(yè)管招標(biāo)程序和招標(biāo)書的編制。

五．房屋修繕管理

了解房屋的損壞原因，房屋修繕管理的內(nèi)容，房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容，白蟻的預(yù)防和滅治；
熟悉房屋修繕工程的分類，房屋完損等的標(biāo)準(zhǔn)及評定方法，房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)，裝飾裝修管理的基本要點(diǎn)；
掌握房屋修繕責(zé)任的劃分，房屋完損等級的分類，危房鑒定與管理。

六．房屋設(shè)備管理

了解房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類，房屋設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要 求，房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求，各類設(shè)備的檔案資料要求；
熟悉 各類設(shè)備的驗(yàn)收程序與要點(diǎn)。各類設(shè)備的特點(diǎn)、管理要點(diǎn)與管理方法；
掌握給排水、供電、供暖設(shè)備的管理職責(zé)劃分。

七．物業(yè)管理綜合服務(wù)

了解物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念、特點(diǎn)、運(yùn)作形式與管理，環(huán)衛(wèi)工作的日常操作及管理，綠化的基本知識，居住區(qū)道路的規(guī)劃要求，車輛道路管理的重要性，物業(yè)管理與保險的關(guān)系，保險合同的基本知識；
熟悉環(huán)衛(wèi)管理的基本要求和措施，綠化管理、治安管理、防管理、車輛道路管理的基本內(nèi)容與要求，治安管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與基本制度，高層建筑消防管理，不同物業(yè)車輛道路管理的特點(diǎn)，物業(yè)管理常保的險種；
掌握綠化評價指標(biāo)，治安管理中常見問題的處置，消防管理規(guī)章制度的制定，消防設(shè)施、器材的配備，各類車輛管理與停車場管理要點(diǎn)，各類保險責(zé)任的劃分。

八．住宅小區(qū)物業(yè)管理

了解住宅的功能要求，住宅小區(qū)社會主義精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容和形式；
熟悉住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點(diǎn)、目標(biāo)和原則，住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則；
掌握不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅管理要點(diǎn)，住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考核程序與標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法。

九．經(jīng)營性物業(yè)管理

了解經(jīng)營性物業(yè)管理的模式與基本內(nèi)容，寫字樓物業(yè)、零售商業(yè)物業(yè)的分類及要考慮的因素；
熟悉寫字樓物業(yè)、零售商業(yè)物業(yè)租客選擇時要考慮的因素，經(jīng)營性物業(yè)的市場營銷與保險；
掌握寫字樓物業(yè)、零售商業(yè)物業(yè)租金的確定與租約談判，經(jīng)營性物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成與測算方法。

十．物業(yè)管理的法制建設(shè)

了解法制建設(shè)對物業(yè)管理的重要性，法律關(guān)系三要素，物業(yè)管理的法規(guī)體系；
法律責(zé)任的種類；
熟悉物業(yè)管理法律規(guī)范的層次，物業(yè)管理法制建設(shè)的內(nèi)容及各有關(guān)主體的權(quán)利、義務(wù)；
掌握物業(yè)管理內(nèi)、外部管理制度和管理方法的制定，物業(yè)管理違約行為的處理方式。

第二部分 物業(yè)管理法規(guī)

本書內(nèi)容為國家和部分地方政府發(fā)布的有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)法律、法規(guī)、政策、行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，以及重要的領(lǐng)導(dǎo)講話。這些是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平的指南和依據(jù)。因此，對本書內(nèi)容應(yīng)考人員應(yīng)有普遍的了解。本書分為上、下兩冊。

上 冊

上冊包括三部分內(nèi)容。第一部分為國家法規(guī)，第二部分為部分地方政府法規(guī)；
第三部分為重要的領(lǐng)導(dǎo)講話?？荚噧?nèi)容和重點(diǎn)為第一部分國家法規(guī)。第一部分分三大類，其要求如下：

一、法律類

這部分內(nèi)容包括全國人大常委會通過公布施行的《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國民法通則》。要求應(yīng)考人員對這4種法 律要有基本的了解，并且熟悉物業(yè)管理實(shí)施過程中涉及到的相關(guān)法律條文。

二．行政法規(guī)類(一)

這部分內(nèi)容包括：國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于貫徹《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的通知（1994年8月20日）、國務(wù)院、公安廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《國家安居工程實(shí)施方案》的通知(1995年2月6日國力、發(fā)第6號文發(fā)布)及14個建設(shè)部令和1個公安bu令。其中要求了解：國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定(1994年7月18日國發(fā)第43號)、建設(shè)部實(shí)施國家安居工程的意見(1995年3月8日建房第110號)、建設(shè)部令城市房屋便器水箱應(yīng)用監(jiān)督管理辦法(1992年 4月17日 第17號)、建設(shè)部令建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法(1993年11月16日 第29號)、建設(shè)部令城市公有住房管理規(guī)定(1994年3月23日 第34號)、建設(shè)部令城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 (1995年1月23日 第4l號)。要求熟悉：建設(shè)部令城市商品房預(yù)售管理辦法(1994年11月15日 第40號)、建設(shè)部令城市房 屋租賃管理辦法(1995年5月9日 第42號)、建設(shè)部令建筑裝飾裝修管理規(guī)定(1995年8月7日 第46號)，建設(shè)部、公安bu令城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定(1996年1月5日 第49號)、建設(shè)部令城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定(1996年1月8日 第50號)、公安bu令租賃房屋治安管理規(guī)定(1995年3月6日 第24號)。要求掌握；
建設(shè)部令城市危險房屋管理規(guī)定(1989年12月21日 第4號)、建設(shè)部令城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(1989年11月21日 第5號)、建設(shè)部令城市房屋修繕管理規(guī)定(1989 年7月8日 第11號)、建設(shè)部令公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫 行辦法(1992年6月15日 第19號)、建設(shè)部令城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日 第33號)，其中《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》要求全面掌握。

三．行政法規(guī)類(二)

這部分內(nèi)容包括國務(wù)院各有關(guān)部門及建設(shè)部各相關(guān)司局發(fā)布的部門規(guī)章(除部令外)。要求在普遍了解的基礎(chǔ)上，熟悉《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》 (1994年6月16日 建監(jiān)字第392號)、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)(1995年9月8日 建房第517號)。掌握《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》(1993年11月13日 建法第814號)、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(1996年2月9日 計價費(fèi)第266號)、《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企 業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》(1996 年9月5日 建教培字第41號)、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 (1995年3月11日 建房第120號)、《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知(1996年4月1日 建房 物字第008號)、《商品房購銷合同示范文本》(1995年6月29日 建房第386號)、《關(guān)于加強(qiáng)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知》(1997年4月3日 建房字第65號)、《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的通知(1997年4月16日 建房物字 第011號)。#p#分頁標(biāo)題#e#

下 冊

下冊內(nèi)容為行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)規(guī)范。在普遍了解的基礎(chǔ)上， 重點(diǎn)為《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋完損》等。

一．房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

熟悉新建房屋和原有房屋質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)；
掌握新建房屋和原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)具備條件與接管驗(yàn)收的程序，交接雙方的責(zé)任。

二．危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

熟悉危險構(gòu)件鑒定標(biāo)準(zhǔn)；
掌握危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)與危房及危險點(diǎn)的處理。

三．房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)

熟悉房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)；
掌握房屋常用結(jié)構(gòu)和完損等級分類，房屋完損等級評定方法。

四．房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行)

熟悉房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；
掌握房屋修繕工程分類與修繕范圍的界定。

五．房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定(試行)

熟悉房屋查勘鑒定、工程監(jiān)督、技術(shù)檔案的一般要求；
掌握修繕設(shè)計或修繕方案的內(nèi)容，工程驗(yàn)收和技術(shù)責(zé)任制的一般要求。

六．房屋修繕工程施工管理規(guī)定(試行)

熟悉房屋修繕工程施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與現(xiàn)場管理、質(zhì)量管理與安全生產(chǎn)的一般要求；
掌握房屋修繕工程承接任務(wù)與施工計劃、竣工交驗(yàn)的一般要求和程度，各級技術(shù)崗位的主要職責(zé)。

七、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范

熟悉單層、多層、高層、地下民用建筑防火規(guī)定；
掌握裝修材料的分類和分級，民用建筑防火的一般規(guī)定。

第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

一．房地產(chǎn)投資概述

了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，投資風(fēng)險類型及其對房地產(chǎn)投資者行為的影響；
熟悉房地產(chǎn)投資特性及其對物業(yè)管理工作的影響；
掌握考慮時間因素的資金等效值的計算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理

了解城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段和方法；
熟悉國有土地使用權(quán)的獲取方式和在新、舊區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)；
掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序。

三．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估

了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析的手段與方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估報告的內(nèi)容及寫作要求；
熟悉折現(xiàn)現(xiàn)金流方法、財務(wù)內(nèi)部收益率法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用；
掌握各經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)含義及計算方法。

四、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程

了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的基本程序，工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作內(nèi)容，工程建設(shè)承包合同的形式與一般合同條款，工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的方式及過程，工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的計算方法；
熟悉建設(shè)過程中工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容以及工期、成本、質(zhì)量的控制方法。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金融通

了解房地產(chǎn)開發(fā)過程中融資的重要性和金融杠桿的作用，抵押貸款的利息計算和償還方式；
熟悉房地產(chǎn)投資的融資渠道及融資方式，融資前開發(fā)商的準(zhǔn)備工作及融資協(xié)議的一般內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的步驟及工作過程；
掌握金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)投資放貸的評判標(biāo)準(zhǔn)。

六．房地產(chǎn)市場

了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律，市場營銷的形式與手段；
熟房地產(chǎn)市場的含義、功能和特點(diǎn)；
掌握代理機(jī)構(gòu)的運(yùn)作方式及傭金收取方式。

七．收益性物業(yè)的經(jīng)營管理

熟悉收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)與工作內(nèi)容；
掌握制定租金方案時應(yīng)考慮的影響租金的因素，收益性物業(yè)管理運(yùn)營成本內(nèi)容。

八．建筑技術(shù)基本知識

了解建筑裝飾材料的種類，建筑設(shè)備的類型；
熟悉建筑工程施工圖的識圖方法，房屋不同裝修標(biāo)準(zhǔn)對建筑裝飾材料的要求，建筑的主要結(jié)構(gòu)形式和基本構(gòu)造，房地產(chǎn)測量的主要圖件．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目設(shè)計概算的編制方法；
掌握建筑面積計算規(guī)則。

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