2008年1月房地產(chǎn)評(píng)估自考試題

浙江省2008年1月自考
房地產(chǎn)評(píng)估試題
課程代碼：00122

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1.房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是（      ）
A.房屋 B.土地 
C.建筑物 D.房屋與土地
2.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有（      ）
A.單一性 B.雙重性 
C.多樣性 D.商品性
3.為了消除比較修正過(guò)程中出現(xiàn)的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有（      ）
A.2個(gè) B.3個(gè) 
C.4個(gè) D.5個(gè)
4.杜能理論的核心是（      ）
A.城市地租 B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租 
C.級(jí)差地租 D.建筑地段地租
5.理論上，土地價(jià)格構(gòu)成可分為地租資本化和_________兩部分。（      ）
A.土地投資與利息 B.建筑開(kāi)發(fā)成本 
C.專業(yè)費(fèi)用 D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
6.目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)（      ）
A.充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) B.不充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 
C.一級(jí)市場(chǎng) D.二級(jí)市場(chǎng)
7.上世紀(jì)80年代初，_________率先在全國(guó)收取土地使用費(fèi)。（      ）
A.廣州 B.上海 
C.深圳 D.武漢
8.“四三二一”法則屬于_________百分率。（      ）
A.加權(quán)深度 B.平均深度 
C.累計(jì)深度 D.單獨(dú)深度
9.下列_________不是土地定級(jí)因素權(quán)重的確定方法。（      ）
A.特爾菲法 B.因素成對(duì)比較法 
C.層次分析法 D.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
10._________是詳細(xì)闡述估價(jià)過(guò)程的報(bào)告。（      ）
A.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 B.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 
C.估價(jià)師聲明 D.估價(jià)假設(shè)和限制條件
11.在收益法估價(jià)時(shí)，潛在毛收入、凈收益都應(yīng)按_________計(jì)算。（      ）
A.天 B.月 
C.季 D.年
12.收益法中的年限修正系數(shù)是（      ）
A.r B.a/r 
C.1-［1/（1 r）n］ D.r/a
13.絕對(duì)地租形成的根本原因是（      ）
A.追加投資所帶來(lái)的超額利潤(rùn) B.土地私有權(quán)的壟斷
C.產(chǎn)品價(jià)格的壟斷 D.產(chǎn)品市場(chǎng)的壟斷
14.由市場(chǎng)比較法估價(jià)得到的房地產(chǎn)價(jià)格，稱為（      ）
A.積算價(jià)格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 
C.收益價(jià)格 D.交易價(jià)格
15.對(duì)較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生全局性影響的因素是（      ）
A.城市區(qū)域因素 B.一般因素 
C.個(gè)別因素 D.時(shí)間因素
16.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，_________，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（      ）
A.扣除管理費(fèi) B.扣除稅費(fèi) 
C.扣除折舊 D.扣除保險(xiǎn)費(fèi)
17.按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（售價(jià)）的一定比例計(jì)算利潤(rùn)，該比例常稱作（      ）
A.銷售回報(bào)率 B.預(yù)期回報(bào)率 
C.投資回報(bào)率 D.最低回報(bào)率
18.估價(jià)對(duì)象的_________是指土地房屋的狀態(tài)和與周邊物質(zhì)環(huán)境的相互關(guān)系。（      ）
A.權(quán)益狀況 B.物質(zhì)實(shí)體 
C.客觀存在 D.主觀推測(cè)
19._________是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。（      ）
A.基準(zhǔn)地價(jià) B.標(biāo)定地價(jià) 
C.宗地價(jià)格 D.城鎮(zhèn)地價(jià)
20.土地級(jí)的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，小城市通常分為（      ）
A.1～3級(jí) B.3～5級(jí) 
C.4～7級(jí) D.5～10級(jí)
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
21.以下_________房地產(chǎn)適合采用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。（         ）
A.出租房產(chǎn) B.醫(yī)院 
C.博物館 D.學(xué)校 
E.商鋪
22._________的分離，是地租產(chǎn)生的前提。（         ）
A.土地所有權(quán) B.房屋使用權(quán) 
C.土地使用權(quán) D.房屋所有權(quán) 
E.土地占有權(quán)
23.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素主要有（         ）
A.建筑結(jié)構(gòu) B.設(shè)計(jì)水平 
C.基礎(chǔ)設(shè)施配套 D.規(guī)劃限制 
E.施工質(zhì)量
24.在成本法評(píng)估舊有房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，建筑物折舊的求取方法有（         ）
A.余額遞減法 B.直線法 
C.成新折扣法 D.實(shí)際觀察法 
E.混合法
25.土地定級(jí)單元?jiǎng)澐值姆椒ㄓ校?nbsp;        ）
A.層次分析法 B.手工法 
C.特爾菲法 D.機(jī)助法 
E.繪圖法
26.房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，是由其_________所決定的。（         ）
A.使用價(jià)值 B.社會(huì)行政 
C.稀缺性 D.自然條件 
E.商品性
27.市場(chǎng)比較法又可以稱為_(kāi)________等。（         ）
A.投資法 B.現(xiàn)行市價(jià)法 
C.原價(jià)法 D.交易實(shí)例比較法 
E.資本化法
28.區(qū)域性土地價(jià)格評(píng)估的基本模式包括（         ）
A.以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ) B.以土地定級(jí)為基礎(chǔ) 
C.以宗地地價(jià)為基礎(chǔ) D.以交易地價(jià)為基礎(chǔ) 
E.以中房指數(shù)為基礎(chǔ)
29._________的地段一般劃分為同一路線價(jià)區(qū)段，路線價(jià)區(qū)段為帶狀地段。（         ）
A.地價(jià)不等 B.地價(jià)相等 
C.地段相連 D.地段不連 
E.性質(zhì)相同
30.剩余法估價(jià)中，其專業(yè)費(fèi)用包括_________等。（         ）
A.安裝工程費(fèi) B.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 
C.建筑設(shè)計(jì)費(fèi) D.銷售費(fèi) 
E.工程概預(yù)算費(fèi)
三、判斷改錯(cuò)題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列各題，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)的打“”，并改正劃線部分。
31.英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉?配第把土地喻為“財(cái)富之父”。（      ）
32.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為5～7類。（      ）
33.成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)中的折舊基數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的固定資產(chǎn)賬面原值。（      ）
34.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一般有書(shū)信式、文字式、表格式三種。（      ）
35.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限，是各用途土地使用權(quán)的最低出讓年期。（      ）
36.當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)是評(píng)估商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。（      ）
37.袋地是指里地線以內(nèi)不直接臨街的地塊。（      ）
38.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價(jià)越低；反之，容積率越小，地價(jià)越高。（      ）
39.市場(chǎng)比較法、收益法和剩余法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法。（      ）
四、簡(jiǎn)答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40.簡(jiǎn)答資本化率的確定方法。
41.簡(jiǎn)答基準(zhǔn)地價(jià)成果圖的表現(xiàn)形式。
42.簡(jiǎn)答級(jí)差地租Ⅰ與級(jí)差地租Ⅱ的區(qū)別。
五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43.有一可比實(shí)例，2003年6月的交易價(jià)格為每平方米3600元，2003年6月至2004年1月該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲1%，2004年1月至2004年12月該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月下降0.2%，2004年12月至2005年6月該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上升0.3%。求對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，2005年3月的價(jià)格為多少?
44.某學(xué)校的教學(xué)樓要求評(píng)估，已知土地面積1000m2，建筑總面積為3000m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價(jià)師實(shí)地勘察，該房屋成新率為五成。學(xué)校位于城市郊區(qū)，目前該地區(qū)的土地單價(jià)為500元/m2，該市當(dāng)前類似房屋的重置成本為2000元/m2，評(píng)估該教學(xué)樓現(xiàn)時(shí)價(jià)格。
六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
45.試述土地定級(jí)程序。
46.試述剩余法的適用范圍。