2008年10月房地產(chǎn)評估自考試題

浙江省2008年10月自考
房地產(chǎn)評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.路線價估價法的理論基礎是（     ）
A.迭加原理 B.替代原理
C.延長原理 D.插補原理
2.建筑地段地租的基礎是由真正的（     ）
A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的
3.房地產(chǎn)評估報告的有效期，從完成評估報告的日期開始，一般為（     ）
A.3個月 B.6個月
C.9個月 D.12個月
4.在市場比較法選取交易案例時，一般將_______作為正常情況下的交易。（     ）
A.關聯(lián)公司之間的買賣 B.破產(chǎn)拍賣
C.購買相鄰房地產(chǎn) D.在信息透明的市場中交易
5.基準地價對應的是該用途土地在該級別或均質(zhì)地域內(nèi)的（     ）
A.平均容積率 B.容積率
C.實際容積率 D.參考容積率
6.在路線價估價法中，標準深度是指標準宗地的（     ）
A.街道寬度 B.臨街深度
C.街道長度 D.街道曲度
7.在市場比較法中，將可比交易實例價格修正為待估對象所處區(qū)域條件下的價格，是通過（     ）
A.交易日期修正 B.交易情況修正
C.區(qū)域因素修正 D.個別因素修正
8._____是已完成土地使用批準手續(xù)，具有一定基礎設施但尚未拆遷的可用于建筑的土地。（     ）
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.里地
9.在剩余法估價中，開發(fā)商合理利潤的計算基數(shù)為（     ）
A.地價 B.地價 開發(fā)建筑成本
C.地價 開發(fā)建筑成本 專業(yè)費用 D.地價 開發(fā)建筑成本 專業(yè)費用 利息
10.地球空間和物質(zhì)總量的固定決定了土地數(shù)量和面積的（     ）
A.無限性 B.有限性
C.擴展性 D.伸縮性
11.評估出的基準地價應以______，據(jù)此反映現(xiàn)實土地支付地租、地價的能力。（     ）
A.容積率為主 B.土地覆蓋率為主
C.土地的使用年限為主 D.規(guī)劃的土地利用狀態(tài)為主
12.商業(yè)用地宗地地價修正表含有（     ）
A.宗地條件修正 B.交通條件修正
C.進深修正 D.樓層分層修正
13.一般來說，在城市化的初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，所以（     ）
A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變
C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低
14.基準地價評估報告，按照內(nèi)容和側(cè)重點分為工作報告和（     ）
A.送文函 B.技術(shù)報告
C.附錄 D.補充說明
15.因素成對比較法中，若X與Y兩因素同等重要，則給X賦值（     ）
A.0.5 B.1
C.5 D.10
16.基準地價的估價中，通過資料的收集、整理和修正，最后可用的資料應具有______，以提高其可信度和準確度。（     ）
A.可替性 B.可分性
C.可比性 D.可換性
17.在同等環(huán)境下，土地的資本化率______建筑物的資本化率。（     ）
A.大于 B.小于
C.等于 D.無法確定
18.調(diào)查______，對確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價及租金水平有著非常密切的關系。（     ）
A.土地的大小 B.地塊的位置
C.地塊的權(quán)利狀況 D.不動產(chǎn)利用要求
19.根據(jù)《房屋完損等級評定標準》等有關規(guī)定，我國房屋完損等級共分為______類。（     ）
A.3 B.4
C.5 D.6
20.市場比較法的核心是必須用______進行比較。（     ）
A.相似的市場資料 B.同樣的市場資料
C.已發(fā)生的市場資料 D.推測的市場資料
二、多項選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分）
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.按權(quán)屬關系可將房地產(chǎn)價格分為（       ）
A.單位價格 B.轉(zhuǎn)讓價格
C.所有權(quán)價格 D.使用權(quán)價格
E.抵押價格
22．運用成本法評估土地價格時，土地開發(fā)費用涉及______等項目。（       ）
A.基礎設施建設費 B.土地使用權(quán)出讓金
C.公共配套設施建設費 D.安置補助費
E.耕地占用費
23.人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量及（       ）
A.人口密度 B.人口素質(zhì)
C.人口規(guī)模 D.人口總量
E.人口結(jié)構(gòu)
24.中房指數(shù)與其他的指數(shù)相比，具有（       ）
A.全面性 B.系統(tǒng)性
C.地域性 D.較小波動性
E.可比性
25.路線價估價法的關鍵是路線價的附設和（       ）
A.深度修正率的確定 B.資本化率的確定
C.總地價的確定 D.城市規(guī)劃用途的確定
E.標準宗地的確定
26.收益法中只有具備______條件，才能作為有效毛收入。（       ）
A.正常利用狀態(tài)下產(chǎn)生的 B.能夠事先預測的
C.必須持續(xù)獲得的 D.未來實際收入
E.現(xiàn)在實際收入
27.應用市場比較法，必須注意該方法的限制條件，才能保證評估結(jié)果的科學性和準確性。這些限制條件有（       ）
A.實踐性 B.風險性
C.可替代性 D.正常性
E.可修正性
28.區(qū)位理論目前擁有多種學派，主要包括（       ）
A.成本學派 B.市場學派
C.行為學派 D.宏觀學派
E.微觀學派
29.運用剩余法估價時，應正確分析房地產(chǎn)市場行情，正確預測（       ）
A.專業(yè)費用 B.利息
C.房地產(chǎn)銷售價格 D.開發(fā)建設成本
E.開發(fā)商利潤
30.城市基礎設施完善度一般通過______來衡量。（       ）
A.設施類型是否齊備 B.設施水平高低
C.作用保證率 D.設施利用率
E.設施返修率
三、判斷改錯題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤的打“”，并改正劃線部分。
31．在我國，土地的權(quán)益主要指土地的使用權(quán)和所有權(quán)以及由此派生的一系列其他的權(quán)益。
（     ）
32．土地自然條件的差別是絕對地租形成的自然條件和基礎。（     ）
33．人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負相關關系。（     ）
34．基準地價代表每宗土地的價格。（     ）
35．衡量公交便捷度的主要標志是每個土地單元擁有的公交站點數(shù)量。（     ）
36．所謂類似房地產(chǎn)，是指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與待估對象一樣的房地產(chǎn)。（     ）
37．成本估價法中所依據(jù)的成本應該是開發(fā)或建造類似房地產(chǎn)的實際成本。（     ）
38．在現(xiàn)有路線價法則中，“四三二一”法則屬于一個算術(shù)法則。（     ）
39．基準地價評估包括基準地價確定一個環(huán)節(jié)。（     ）
四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40．簡答基準地價評估的原則。
41．簡答特爾菲法測定權(quán)重的基本程序。
42．簡答城市區(qū)域因素的主要內(nèi)容。
五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43．A市某一郊區(qū)的房地產(chǎn)，其近期價格水平為1500元／平方米，年凈收益為180元／平方米，資本化率為12%?，F(xiàn)有消息說5年后這一地區(qū)將劃入城區(qū)并興建馬路以及大型綜合百貨商場、配套商業(yè)服務設施，并達到現(xiàn)有市級商業(yè)中心的繁華程度。已知該市現(xiàn)有市級商業(yè)中心地區(qū)類似位置的房地產(chǎn)價格為4000元／平方米。預計新的商業(yè)中心建成使用后，估價對象的價格也可達到4000元／平方米，試評估獲知該消息后該郊區(qū)房地產(chǎn)的價格。
44．某市有一幅5000平方米的土地擬出讓。在城市規(guī)劃中，該地屬于住宅用地，建筑容積率規(guī)定為2。根據(jù)調(diào)查，有關住宅的售價、開發(fā)建設成本、稅費以及正常利潤率資料如下：
（1）住宅單價2600元；
（2）建設期2年，建筑成本和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入；
（3）建筑成本：1200元/㎡；
（4）專業(yè)費為建筑成本的10%；
（5）利息按年利率10%計算；
（6）管理費用和銷售費用總計30萬元；
（7）投資利潤率按20%計算；
（8）經(jīng)營稅金及附加按售價的5.5%計算。
試估算該地塊的單價和樓面地價。
六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）