2008年4月房地產(chǎn)投資分析自考試題
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浙江省2008年4月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1．凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售后,以其銷售收入額為征稅對(duì)象，稅率為________，征收營業(yè)稅。( )
A．3% B.5%
C.7% D.10%
2．購買________進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)，一般能縮短開發(fā)投資的周期，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。( )
A．生地 B.熟地
C.毛地 D.新征用的地
3．隨著________在使用過程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入成品成本中，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資人手中。( )
A．項(xiàng)目總資產(chǎn) B.遞延資產(chǎn)
C.固定資產(chǎn) D.流動(dòng)資產(chǎn)
4．城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加是依托________征收的一種稅。( )
A．房地產(chǎn)銷售收入 B.營業(yè)稅
C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 D.房屋出租收入
5．存款1000元，年利率為12%，若一年復(fù)利________計(jì)息。則一年后的本利和為1124.86元。( )
A．一次 B.二次
C.三次 D.四次
6．城市土地包括三個(gè)層次：①城市市區(qū)土地、②城市規(guī)劃區(qū)土地、③城市行政區(qū)劃內(nèi)土地，我國城市土地的內(nèi)涵一般指________層次。( )
A．①②③ B.①②
C.②③ D.①③
7．城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓是我國土地使用制度的重大改革，深圳率先于________11月和12月進(jìn)行土地使用權(quán)出讓公開招標(biāo)和拍賣，被稱為“土地市場化開端”。( )
A．1985年 B.1987年
C.1988年 D.1997年
8．通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)是建立在有償有限期的基礎(chǔ)上的，如居住用地土地使用權(quán)可在法律規(guī)定的________內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。( )
A．30年 B.40年
C.50年 D.70年
9．房地產(chǎn)的________表明其受地區(qū)性需要的依賴性很大，這就決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場。( )
A．壽命周期長 B.地區(qū)政策影響性
C.適應(yīng)性 D.不可移動(dòng)性
10．________是實(shí)行三檔差別比例稅率的。( )
A．營業(yè)稅 B.土地增值稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅 D.房產(chǎn)稅
11．自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種________，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要，其購買行為主要受購買者自身特點(diǎn)、偏好等方面影響。( )
A．普通消費(fèi)品 B.耐用消費(fèi)品
C.經(jīng)營消費(fèi)品 D.投資品
12．下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地費(fèi)用?( )
A．土地出讓金或征地費(fèi) B.城市建設(shè)配套費(fèi)
C.附屬工程費(fèi) D.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
13．________是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 ( )
A．單元估算法 B.單位指標(biāo)法
C.工程量近似匡算法 D.預(yù)算估算法
14．財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括借款或債券的利息和其他融資費(fèi)用，后者一般占利息支出的________左右。( )
A．5% B.10%
C.15% D.20%
15．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是發(fā)揮房地產(chǎn)的________,為房地產(chǎn)投資融通資金,以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益。( )
A．投資功能 B.保值增值功能
C.優(yōu)化資源功能 D.財(cái)產(chǎn)功能
16．股本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的資本金，通常來自( )
A．投資者的自有資金 B.銀行的信貸資金
C.購房者的預(yù)付資金 D.社會(huì)集資的資金
17．契稅系房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)發(fā)生移交時(shí)，當(dāng)事人簽訂契約時(shí)，國家按交易價(jià)格的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收，其稅率實(shí)行________的幅度稅率。( )
A．1% B.3%-5%
C.5%-7% D.15%
18．土地估價(jià)的基本方法是( )
A．成本法 B.收益還原法
C.市場比較法 D.假設(shè)開發(fā)法
19．一般寫字樓標(biāo)準(zhǔn)租約合同中的基本內(nèi)容不包括( )
A．稅費(fèi)條款 B.價(jià)格浮動(dòng)條款
C.財(cái)產(chǎn)保全 D.所含服務(wù)及轉(zhuǎn)租
20．________通常面向?yàn)閿?shù)40000-150000的人口，可出租面積大約在1-3萬平方米。( )
A．小型購物中心 B.中型購物中心
C.大型購物中心 D.倉儲(chǔ)式商場
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
21．房地產(chǎn)的價(jià)值主要受物質(zhì)實(shí)體狀況與權(quán)益范圍兩方面的影響。其中權(quán)益是指對(duì)于某宗房地產(chǎn)的法律描述，包括( )
A．權(quán)利 B.收益
C.數(shù)量 D.利益
E.邊界
22．按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可分為( )
A．購建房貸款 B.個(gè)人抵押貸款
C.信用貸款 D.房地產(chǎn)經(jīng)營貸款
E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款
23．稅收征收機(jī)關(guān)在________情況下，可以參照市場價(jià)格核定契稅的計(jì)稅依據(jù)。( )
A．成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的
B.所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的
C.只要存在成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格
D.只要存在所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理
E.成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格
24．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售階段，對(duì)________多采取出售、出租并舉，以出租為主。 ( )
A．住宅 B.酒店
C.寫字樓 D.工業(yè)廠房
E.商品用房
25．按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場的時(shí)間順序?qū)⑵浞譃? )
A．一手房市場 B.二手房市場
C.一級(jí)市場 D.二級(jí)市場
E.三級(jí)市場
三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
26．簡述房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的主要內(nèi)容。
27．簡述開發(fā)項(xiàng)目總投資中工程建設(shè)投資包括哪些內(nèi)容？
28．簡述房地產(chǎn)投資具有哪些方面的特征？
29．簡述房地產(chǎn)貸款時(shí)應(yīng)遵循的原則和具體發(fā)放時(shí)應(yīng)注意哪些方面？
30．簡述房地產(chǎn)市場的主要參與者及政府參與市場所起的主要作用。
四、計(jì)算題(本大題8分)
31．有一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目期初投入600萬元，各年的凈現(xiàn)金流量見下表，折現(xiàn)率為12%，根據(jù)所給數(shù)據(jù)，計(jì)算投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)回收期，并判別項(xiàng)目是否可以接受？
(注：標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期為5年，計(jì)算可利用下表進(jìn)行)。
計(jì)算表 單位：萬元
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結(jié)束
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